Vicios ocultos vivienda entre particulares

Vicios ocultos vivienda entre particulares. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que únicamente se descubren cuando la persona ya se encuentra viviendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no presenta las condiciones que el vendedor había especificado antes de la adquisición.

Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con los cimientos, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si después de adquirir una casa, constatamos que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le proporcione una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:

• La acción redhibitoria: consiste en romper el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el importe transferido. Pero además, si se pone de manifiesto que el al anterior dueño conocía los defectos, se le podrá reclamar una prestación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: consiste en pedir una reducción proporcional del precio que se abonó por la casa y que debe ser estudiada por los técnicos. En este caso, no habría derecho a una compensación extra

Qué hacer y plazo:

Existen ciertos plazos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes plazos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de terminaciones: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos tiempos son válidos para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las viviendas de segunda mano que tengan más de 10 años. En viviendas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, se perderá el derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves

Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El periodo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de conservar la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos superiores a los 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.

Los más habituales

No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se generan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es indispensable para garantizar la habitabilidad de el inmueble.

Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por esta razón, es fundamental llevar a cabo el arreglo cuanto antes, ya que lo normal es que el asunto vaya a más.

En cuanto a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los defectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en mal estado.

Pero también son habituales los problemas vinculados a una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede producir grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser el resultado de un mal trabajo o del uso de elementos de baja calidad.