Vicios ocultos vivienda de segunda mano

Vicios ocultos vivienda de segunda mano. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que solamente son descubiertos cuando la persona ya está viviendo en la casa. Esto demuestra que la la vivienda no cuenta con las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.

Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si después de comprar una vivienda, nos damos cuenta de que hay determinados fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le dé una solución. En estas circunstancias, podemos elegir entre dos opciones:

• La acción redhibitoria: consiste en romper el contrato y que el vendedor reembolse al comprador el importe entregado. Pero además, si se evidencia que el vendedor estaba al tanto los desperfectos, se le podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: consiste en solicitar una rebaja proporcional del valor que se abonó por la vivienda y que tiene que ser estimada por los peritos. En este caso, no habría derecho a una indemnización extra

Qué hacer y plazo:

Existen ciertos periodos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de acabados: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos tiempos rigen para las viviendas de obra nueva pero no para las viviendas de segunda mano que tengan más de 10 años. En casas usadas, las demandas por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se recoge en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios aparecen en una casa de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves

Pero, ¿qué ocurre en las viviendas de alquiler? El plazo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de hacerse cargo de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.

Los más habituales

No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se generan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya reparación es fundamental para garantizar la habitabilidad de el inmueble.

Los defectos que tienen que ver con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por este motivo, es fundamental llevar a cabo el arreglo lo antes posible, ya que lo habitual es que el asunto empeore.

En cuanto a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se producen por instalaciones defectuosas por el uso de materiales en mal estado.

Pero también son habituales los defectos vinculados a una mala cimentación de la vivienda, lo que puede originar grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser el resultado de un mal trabajo o de la utilización de elementos de baja calidad.