Vicios ocultos vivienda código civil

Vicios ocultos vivienda código civil. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que únicamente se ven cuando la persona ya se encuentra viviendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no reúne las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.

Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si tras adquirir una vivienda, constatamos que hay determinados desperfectos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le dé una solución. En este caso, tenemos dos opciones:

• La acción redhibitoria: se trata de romper el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el dinero entregado. Pero además, si se hace patente que el al anterior dueño estaba al tanto los defectos, se le podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: consiste en solicitar una rebaja proporcional de la cantidad que se abonó por la casa y que debe ser estimada por los peritos. En este caso, no se tiene derecho a una compensación extra

Qué hacer y plazo:

Existen determinados periodos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes plazos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de terminaciones: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos plazos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las casas usadas que tengan más de 10 años. En viviendas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos tienen que presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, se perderá el derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves

Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El plazo es el mismo que para la adquisición de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, sin importar esto, el propietario está obligado a conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de ocuparse de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.

Los más habituales

No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se producen con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es imprescindible para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Los fallos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante habituales y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por eso, es esencial llevar a cabo la reparación cuanto antes, ya que lo habitual es que el problema vaya a más.

En cuanto a los relacionados con la instalación de electricidad, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se deben a instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en mal estado.

Pero también son frecuentes los problemas relacionados con una mala cimentación de la casa, lo que puede originar grietas y problemas más graves, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o del uso de elementos de mala calidad.