Vicios ocultos vivienda antigua

Vicios ocultos vivienda antigua. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que solamente se destapan cuando el comprador ya está residiendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no reúne las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.

Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si tras comprar una casa, nos damos cuenta de que hay ciertos desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:

• La acción redhibitoria: consiste en rescindir el contrato y que el vendedor reembolse al comprador el importe transferido. Pero además, si se demuestra que el al anterior dueño estaba al tanto los defectos, se le podrá exigir una reparación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: se trata de pedir una rebaja proporcional de la cantidad que se abonó por la vivienda y que debe ser estudiada por los peritos. En esta situación, no se tiene derecho a una compensación complementaria

Qué hacer y plazo:

Hay determinados plazos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de acabados: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos tiempos rigen para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las casas usadas que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se recoge en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, se perderá el derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de solucionarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves

Pero, ¿qué ocurre en las propiedades de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.

Los más habituales

No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se producen con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya restauración es indispensable para garantizar la habitabilidad de el inmueble.

Los fallos que tienen que ver con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la casa. Por eso, es esencial llevar a cabo la reparación lo antes posible, pues lo habitual es que el problema vaya a más.

En cuanto a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se producen por instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en mal estado.

Pero también son habituales los defectos vinculados a una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede originar grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de una mala ejecución o del uso de materiales de mala calidad.