Para determinar la existencia de un vicio oculto, es necesario analizar cada caso por separado. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una forma distinta según las consecuencias que provoque en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es muy importante contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procedimientos, ya que, en caso de que el periodo se haya agotado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que únicamente se ven cuando la persona ya está viviendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no cuenta con las características que el vendedor había especificado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de adquirir una vivienda, constatamos que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le proporcione una solución. En este caso, tenemos dos opciones:
Existen determinados periodos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos tiempos máximos tal como refleja la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no para las casas de segunda mano que tengan más de 10 años. En casas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos tienen que presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se originan en una vivienda de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de arreglarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las viviendas alquiladas? El periodo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, sin importar esto, el propietario está obligado a conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos superiores a los 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se generan con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es fundamental para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los fallos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por eso, es esencial realizar la reparación lo antes posible, pues lo habitual es que el asunto empeore.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación eléctrica, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por lo general, se deben a instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en mal estado.
Pero también son frecuentes los problemas relacionados con una mala cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o del uso de elementos de baja calidad.
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