Para determinar la existencia de un vicio oculto, es preciso estudiar cada circunstancia por separado. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una manera distinta en base a los perjuicios que provoque en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es muy importante contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el periodo se haya agotado, no podremos reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
Vecindia es uno de los mejores equipos judiciales para la reclamación de vicios ocultos, sin importar del tipo que sean. A lo largo de nuestra carrera laboral, nos hemos ocupado de numerosos casos de estas características, en los que hemos estado ahí para defender los intereses de nuestra cartera de clientes frente a diferentes constructoras españolas.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que solamente se descubren cuando el comprador ya está residiendo en el inmueble. Esto demuestra que la la propiedad no presenta las características que el antiguo dueño había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una casa, constatamos que hay determinados desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al antiguo propietario que le proporcione una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:
Existen determinados plazos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes plazos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las construcciones de obra nueva pero no para las viviendas usadas que tengan más de 10 años. En casas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las propiedades de alquiler? El plazo es el mismo que para la adquisición de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No existe una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se dan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es fundamental para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por esta razón, es fundamental realizar el arreglo cuanto antes, pues lo habitual es que el problema empeore.
En cuanto a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son frecuentes los problemas vinculados a una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede originar grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o del uso de elementos de baja calidad.
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La Ley de Propiedad Horizontal recoge la posibilidad de que los propietarios de una comunidad de vecinos puedan impugnar los acuerdos adoptados en Junta. Concretamente, en el art. 18 se contemplan aquellos casos en los que podemos acudir a los Tribunales de Justicia por este motivo: cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando sean gravemente lesivos para los intereses de la comunidad a favor de uno o varios propietarios y cuando causen daños a un propietario que no está obligado por ley a soportarlo o que se haya incurrido en un abuso de derecho a la hora de aprobar el acuerdo.
¿Cómo demandar a una constructora? Cuando decidimos reformar nuestra vivienda o construir una casa nueva, es normal que lo hagamos con mucha ilusión y que no podamos esperar para ver el resultado final. Sin embargo, lo cierto es que también podemos enfrentarnos a más de un quebradero de cabeza cuando la obra no se realiza correctamente o no se ha cumplido con lo acordado en el contrato.
El contrato de compraventa de vivienda es uno de los más habituales en nuestro país. Se realiza de forma tan cotidiana que a veces terminamos olvidándonos de los aspectos básicos de formalización del mismo e incluso de las consecuencias jurídicas que pueden generarse de su incumplimiento. De hecho, el contrato puede rescindirse si se produce un incumplimiento grave por cualquiera de las partes.
