Para determinar la existencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada caso por separado. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una forma forma según las consecuencias que ocasione en lo que respecta al uso de la casa. Además, es esencial contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el periodo se haya terminado, no estaremos en disposición de reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente se destapan cuando la persona ya está viviendo en el inmueble. Esto demuestra que la la vivienda no presenta las condiciones que el vendedor había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de adquirir una vivienda, constatamos que hay ciertos desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le dé una solución. En este caso, disponemos de dos opciones:
Existen determinados plazos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes plazos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no para las viviendas usadas que tengan más de una década. En viviendas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario tiene la obligación de repararlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades alquiladas? El periodo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de mantener la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No existe una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se generan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya restauración es fundamental para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la vivienda. Por esta razón, es esencial llevar a cabo la reparación cuanto antes, pues lo habitual es que el problema vaya a más.
En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se producen por instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son frecuentes los defectos vinculados a una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede producir grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o del uso de materiales de mala calidad.
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