Para determinar la existencia de un vicio oculto, es preciso estudiar cada caso de manera individualizada. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una forma distinta en base a los perjuicios que ocasione en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es clave contar con consejo legal experto para este tipo de procesos, ya que, en caso de que el plazo se haya terminado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en la vivienda.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos jurídicos para la reclamación de vicios ocultos, independientemente del tipo que sean. A lo largo de nuestra trayectoria profesional, nos hemos ocupado de numerosos casos de estas características, en los que hemos estado ahí para luchar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a distintas empresas de construcción nacionales.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que solamente se descubren cuando la persona ya se encuentra viviendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no posee las condiciones que el antiguo dueño había indicado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras comprar una casa, nos damos cuenta de que hay determinados fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le dé una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Existen ciertos periodos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las construcciones de obra nueva pero no para las viviendas usadas que tengan más de una década. En viviendas usadas, las demandas por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se recoge en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se dan en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades alquiladas? El plazo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario está obligado a conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se dan con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de defectos cuya restauración es necesaria para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
Los defectos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la casa. Por eso, es fundamental realizar la reparación cuanto antes, pues lo habitual es que el asunto empeore.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se producen por instalaciones defectuosas por el uso de materiales en mal estado.
Pero también son frecuentes los defectos vinculados a una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede originar grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o de la utilización de materiales de baja calidad.
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