Para establecer la existencia de un vicio oculto, es preciso estudiar cada caso por separado. Puede darse la situación de que una misma particularidad pueda ser valorada de una forma forma en base a las consecuencias que ocasione en lo que respecta al uso de la casa. Además, es esencial contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el plazo se haya agotado, no podremos reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser identificados de un vistazo, sino que solamente se ven cuando el comprador ya está residiendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no presenta las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con los acabados, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una casa, nos damos cuenta de que hay determinados desperfectos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le proporcione una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:
Hay ciertos plazos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay distintos plazos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las casas de segunda mano que tengan más de una década. En casas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El plazo es el mismo que para la adquisición de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de hacerse cargo de todos los arreglos superiores a los 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se dan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya reparación es indispensable para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los fallos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por eso, es fundamental llevar a cabo la reparación cuanto antes, ya que lo habitual es que el asunto vaya a más.
En cuanto a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los defectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se producen por instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son frecuentes los problemas relacionados con una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o del uso de elementos de baja calidad.
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