Para establecer la presencia de un vicio oculto, es preciso estudiar cada circunstancia de manera individualizada. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una forma distinta teniendo en cuenta las consecuencias que ocasione en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es muy importante contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procesos, puesto que, en caso de que el plazo se haya terminado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en el inmueble.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser identificados de un vistazo, sino que solamente son descubiertos cuando la persona ya se encuentra residiendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no presenta las características que el vendedor había especificado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de comprar una casa, constatamos que hay determinados fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:
Existen determinados plazos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes plazos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos rigen para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las viviendas de segunda mano que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las demandas por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios se originan en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario tiene la obligación de solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las propiedades alquiladas? El periodo es el mismo que para la adquisición de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se dan con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es indispensable para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Con lo cual, es esencial realizar la reparación lo antes posible, pues lo normal es que el problema empeore.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación de electricidad, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los defectos vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de una mala ejecución o de la utilización de materiales de mala calidad.
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