Tributación disolución condominio

Tributación disolución condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia apropiada: admitir que el condominio se deberá separar cuando uno de los comuneros lo requiera, valorar la finca con rigor y formular la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si existe acuerdo entre los comuneros, se puede adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio establecido por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los tribunales ejerciendo la actuación de división de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que es reticente a vender sin ningún segmentación del inmueble por un período específico inferior a una década, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una casa a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de fragmentar el condominio. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando hay oposición. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la segmentación del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco debe aprobar el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra aparezca como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada actualmente, pues para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del condominio es una vía mucho más económica comparándola con otras gestiones de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.