Sentencias por vicios ocultos vivienda

Sentencias por vicios ocultos vivienda. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente son descubiertos cuando el comprador ya está residiendo en el inmueble. Esto demuestra que la la vivienda no cuenta con las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la compra.

Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si después de comprar una vivienda, nos damos cuenta de que hay determinados fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En este caso, podemos elegir entre dos opciones:

• La acción redhibitoria: se trata de romper el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el dinero transferido. Pero además, si se evidencia que el vendedor conocía los desperfectos, se le podrá exigir una prestación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: consiste en pedir una rebaja proporcional del coste que se pagó por la casa y que tiene que ser estudiada por los técnicos. En esta situación, no habría derecho a una compensación extra

Qué hacer y plazo:

Existen determinados periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos plazos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de terminaciones: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos plazos son válidos para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las casas usadas que tengan más de 10 años. En viviendas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, se perderá el derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios se originan en una vivienda de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves

Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El plazo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por un mal uso.

Los más habituales

No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se originan con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de defectos cuya restauración es necesaria para asegurar la habitabilidad de la vivienda.

Los fallos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante habituales y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por eso, es esencial llevar a cabo el arreglo lo antes posible, ya que lo habitual es que el asunto empeore.

En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se producen por instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en mal estado.

Pero también son habituales los problemas relacionados con una mala cimentación de la casa, lo que puede originar grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de una mala ejecución o del uso de materiales de mala calidad.