Para establecer la presencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada circunstancia por separado. Puede darse el caso de que una misma particularidad pueda ser valorada de una manera forma según las consecuencias que ocasione en lo que respecta al uso de la casa. Además, es esencial contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procesos, ya que, en caso de que el periodo se haya terminado, no podremos reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que solamente se destapan cuando la persona ya se encuentra viviendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no cuenta con las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una casa, constatamos que hay ciertos desperfectos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, podemos elegir entre dos opciones:
Existen ciertos periodos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay distintos tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las casas de segunda mano que tengan más de 10 años. En casas usadas, las demandas por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a arreglarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las viviendas de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de hacerse cargo de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No existe una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se producen con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es indispensable para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos que tienen que ver con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por eso, es fundamental llevar a cabo el arreglo cuanto antes, pues lo normal es que el asunto empeore.
En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se producen por instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los defectos relacionados con una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser el resultado de una mala ejecución o del uso de materiales de mala calidad.
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