Para valorar la existencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada circunstancia por separado. Puede darse el caso de que una misma particularidad pueda ser valorada de una forma forma en función de los perjuicios que ocasione en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es fundamental contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procesos, puesto que, en caso de que el plazo se haya terminado, no podremos reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que solamente se ven cuando la persona ya se encuentra viviendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no cuenta con las condiciones que el antiguo dueño había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una vivienda, constatamos que hay ciertos fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le proporcione una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Existen determinados periodos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos rigen para las construcciones de obra nueva pero no para las viviendas de segunda mano que tengan más de 10 años. En viviendas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios se producen en una casa de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a solucionarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El plazo es el mismo que para la adquisición de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se originan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya restauración es necesaria para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por eso, es fundamental llevar a cabo el arreglo lo antes posible, pues lo normal es que el problema vaya a más.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se deben a instalaciones en mal estado por el uso de materiales en mal estado.
Pero también son habituales los defectos relacionados con una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede originar grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de una mala ejecución o del uso de elementos de mala calidad.
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