Liquidación de gananciales o extinción de condominio

Liquidación de gananciales o extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una estrategia apropiada: admitir que la copropiedad se deberá romper cuando uno de los comuneros lo exija, valorar la finca con rigor y plantear la venta. Además, es conveniente que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el valor fijado por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los tribunales ejercitando la actuación de segmentación del inmueble para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los comuneros. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que es reticente a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un plazo específico inferior a una década, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa a medias. El inmueble es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de fragmentar el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todas las partes y por vía judicial cuando existe oposición. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo propietario o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe permitir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra aparezca como deudor ante el banco, en lugar de los dos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del condominio es una solución mucho más barata comparándola con otros procesos de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.