Para valorar la presencia de un vicio oculto, es necesario analizar cada circunstancia de manera individualizada. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una forma forma en función de las consecuencias que ocasione en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es fundamental contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procedimientos, ya que, en caso de que el periodo se haya terminado, no podremos reivindicar los vicios ocultos en el inmueble.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que únicamente se ven cuando el comprador ya está viviendo en el inmueble. Esto demuestra que la la propiedad no presenta las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay ciertos desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, tenemos dos opciones:
Hay determinados periodos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos rigen para las construcciones de obra nueva pero no para las viviendas de segunda mano que tengan más de una década. En viviendas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se recoge en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las viviendas alquiladas? El plazo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se generan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es indispensable para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los fallos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la casa. Con lo cual, es fundamental llevar a cabo la reparación lo antes posible, pues lo normal es que el problema vaya a más.
En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los defectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se producen por instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los defectos vinculados a una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y problemas más graves, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o de la utilización de materiales de baja calidad.
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