Impuestos disolución condominio

Impuestos disolución condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los comuneros lo requiera, evaluar el inmueble objetivamente y formular la venta. Además, es conveniente que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta la venta.

Si hay un pacto entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor marcado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los juzgados ejercitando la acción de fragmentación del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue liquidar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento impide la venta o fija unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy normal entre herederos, parejas casadas y socios que compran un inmueble juntos, por ejemplo. Un modelo que permite que varias personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, pese a que no puede ser fragmentado físicamente, sí puede dividirse de manera legal en “cuotas” que pertenecen a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. No obstante, pese a que no se especifique la fracción que corresponde a cada comunero, la Ley actual contempla que se supondrán iguales las partes, a menos que se disponga de otro modo en la escritura.

Cualquier comunero puede solicitar cuando quiera la segmentación de la finca, sin importar su cuota, excepto cuando con la separación, este fuera despojado del uso al que está dedicado. No obstante, la Ley establece la opción de que se pacte la no división del inmueble por un tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. El inmueble es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay oposición. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra aparezca como titular de la deuda ante el banco, en vez de los dos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del inmueble es una solución mucho más económica comparándola con otros trámites de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor estipulado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.