Gastos disolución de condominio

Gastos disolución de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una táctica apropiada: admitir que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo pida, valorar el inmueble objetivamente y formular la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el precio y acordando quién se hará cargo de los costes hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio establecido por la cuota que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los tribunales ejerciendo la actuación de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se niega a vender sin ningún segmentación del inmueble por un intervalo de tiempo específico de menos de 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de extinguir la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay oposición. La fragmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que aprobar el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otros trámites de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.