Gastos disolución condominio

Gastos disolución condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar la finca objetivamente y proponer la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y acordando quién se hará cargo de los costes hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los comuneros, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor fijado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda en los juzgados ejerciendo la acción de separación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pide unas condiciones demasiado exigentes, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a abonar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante habitual entre herederos, matrimonios y socios que compran un inmueble juntos, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que varias personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, pese a que no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que pertenecen a cada comunero en representación del porcentaje de posesión que se le asigne. Sin embargo, aunque no se acuerde la parte que corresponde a cada comunero, la Ley actual establece que se supondrán iguales las partes, a menos que se refleje otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede solicitar en cualquier momento la fragmentación de la finca, sin importar su cuota, excepto cuando con la separación, este dejará de servir para el uso para el que está destinado. No obstante, la legislación establece la posibilidad de que se pacte la no fragmentación del inmueble por un plazo concreto de menos de una década, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda a medias. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de fragmentar el condominio. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede extinguir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la extinción del condominio, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe consentir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra quede como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, pues para la entidad un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del inmueble es una vía mucho más barata comparándola con otras gestiones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.