Gastos de una extinción de condominio

Gastos de una extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una táctica adecuada: admitir que la copropiedad se tendrá que separar cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar la finca con rigor y plantear la venta. Además, es recomendable que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y determinando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los copropietarios, se puede adjudicar la finca a uno de ellos si paga el valor fijado por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda ante los tribunales ejercitando la actuación de división del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los comuneros. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pone unas cláusulas demasiado exigentes, si se le demanda con una buena táctica, podrá ser condenado a abonar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, matrimonios y socios que compran una finca en común, por ejemplo. Un modelo que permite que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede dividirse de forma legal en “cuotas” que corresponden a cada copropietario en representación del porcentaje de posesión que se le asigne. No obstante, pese a que no se especifique la fracción que corresponde a cada propietario, la regulación actual contempla que se presumirán semejantes las cuotas, a menos que se recoja de otro modo en la escritura.

Cualquier comunero puede pedir en cualquier momento la fragmentación del inmueble, sin importar su coeficiente, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso para el que está destinado. Sin embargo, la legislación refleja la opción de que se acuerde la no división del inmueble por un período específico inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de romper la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando existe reticencia. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede extinguir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que aprobar el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la extinción del inmueble es una vía mucho más barata en comparación con otros trámites de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.