Para determinar la presencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada circunstancia de manera individualizada. Puede darse la situación de que una misma particularidad pueda ser valorada de una manera forma en función de las consecuencias que ocasione en lo que respecta a la utilización de la casa. Además, es muy importante contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el periodo se haya agotado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que solamente se destapan cuando el comprador ya se encuentra residiendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no cuenta con las condiciones que el antiguo dueño había especificado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos tienen que ver con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, podemos elegir entre dos opciones:
Existen ciertos periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las construcciones de obra nueva pero no para las casas usadas que tengan más de una década. En viviendas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios se originan en una vivienda de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las residencias alquiladas? El plazo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de hacerse cargo de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se dan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es indispensable para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los fallos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las cañerías de la vivienda. Por eso, es esencial llevar a cabo la reparación lo antes posible, pues lo habitual es que el problema vaya a más.
En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se deben a instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los defectos vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede ocasionar grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o del uso de elementos de baja calidad.
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