Extinción De Condominio Y Plusvalía Municipal

Extinción De Condominio Y Plusvalía Municipal: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una estrategia apropiada: reconocer que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los comuneros lo solicite, valorar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los comuneros, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio fijado por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la requerimiento en los tribunales ejercitando la actuación de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de acordar la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún segmentación del inmueble por un tiempo concreto de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando hay reticencia. La fragmentación del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la división del inmueble, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la segmentación del inmueble es una solución mucho más barata en comparación con otros procesos de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.