Extinción de condominio y novación hipotecaria

Extinción de condominio y novación hipotecaria: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una estrategia apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los comuneros lo solicite, evaluar la finca con rigor y formular la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, es posible otorgar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio fijado por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda ante los juzgados ejercitando la actuación de fragmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los propietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el precio de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento impide la venta o pone unas condiciones demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser condenado a abonar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy usual entre herederos, matrimonios y socios que compran una finca en común, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que varias personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, aunque no puede ser fragmentado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que corresponden a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. Sin embargo, pese a que no se especifique la parte que pertenece a cada comunero, la regulación vigente establece que se presumirán iguales las cuotas, a menos que se recoja otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede solicitar cuando quiera la fragmentación de la finca, independientemente de su coeficiente, excepto cuando con la división, este fuera despojado del uso al que está dedicado. No obstante, la Ley establece la facultad de que se pacte la no fragmentación del inmueble por un período específico inferior a una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. El inmueble es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de romper el condominio. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay reticencia. La extinción del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un único comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra aparezca como deudor ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta gestión está siendo bastante compleja en la actualidad, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otros procesos de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.