Extinción de condominio VPO

Extinción de condominio VPO: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una táctica adecuada: reconocer que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo solicite, evaluar la finca con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y acordando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el precio establecido por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejerciendo la actuación de fragmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún partición de la propiedad por un intervalo de tiempo específico de menos de 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de extinguir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe aprobar el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante compleja en la actualidad, ya que para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otros procesos de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio establecido no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.