Extinción de condominio por vía judicial

Extinción de condominio por vía judicial: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una estrategia apropiada: admitir que el condominio se deberá disolver cuando uno de los copropietarios lo requiera, evaluar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se da un acuerdo entre los copropietarios, se puede adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio marcado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los tribunales ejercitando la actuación de segmentación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los propietarios pueden decidir de dividir el condominio. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo comunero o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división de la propiedad, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la extinción del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otros trámites de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor estipulado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.