Extinción de condominio plusvalía

Extinción de condominio plusvalía: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable llevar una estrategia apropiada: reconocer que el condominio se deberá separar cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar la finca con rigor y formular la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los comuneros, se puede otorgar la finca a uno de ellos si paga el valor correspondiente por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda en los tribunales ejerciendo la actuación de división de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pide unas cláusulas desproporcionadas, si se le demanda con una buena táctica, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, matrimonios y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que permite que diferentes personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, pese a que no puede fragmentarse físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada comunero en representación del coeficiente de posesión que le sea asignado. Sin embargo, aunque no se especifique la fracción que pertenece a cada comunero, la Ley vigente establece que se presumirán iguales las partes, salvo que se disponga otra cosa en la escritura.

Cada copropietario puede solicitar cuando quiera la fragmentación del inmueble, independientemente de su cuota, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso al que está dedicado. No obstante, la normativa establece la opción de que se acuerde la no fragmentación de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto de menos de una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa en común. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando existe un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando hay reticencia. La división del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la división del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante complicada actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más barata en comparación con otras gestiones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.