Extinción de condominio o compraventa

Extinción de condominio o compraventa: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable llevar una táctica apropiada: reconocer que el condominio se deberá separar cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca objetivamente y formular la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si hay un acuerdo entre los copropietarios, es posible adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio correspondiente por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los juzgados ejerciendo la actuación de fragmentación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra liquidar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pone unas cláusulas desproporcionadas, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser condenado a abonar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy frecuente entre herederos, parejas casadas y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que varias personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, pese a que no puede fragmentarse físicamente, sí puede dividirse de forma legal en “cuotas” que pertenecen a cada comunero en representación del porcentaje de titularidad que le sea asignado. Sin embargo, aunque no se especifique la fracción que pertenece a cada comunero, la regulación actual establece que se supondrán semejantes las cuotas, salvo que se refleje de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede pedir en cualquier momento la fragmentación del inmueble, sin importar su cuota, excepto cuando con la separación, este dejará de servir para el uso para el que está dedicado. No obstante, la legalidad establece la eventualidad de que se pacte la no fragmentación del inmueble por un intervalo de tiempo concreto inferior a 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda a medias. El inmueble es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de extinguir el condominio. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando existe enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división de la propiedad, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe aceptar el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra sea considerado como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante compleja en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del inmueble es una vía mucho más económica en comparación con otros trámites de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.