Extinción de condominio hipoteca modificación condiciones

Extinción de condominio hipoteca modificación condiciones: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una táctica apropiada: admitir que el condominio se deberá romper cuando uno de los copropietarios lo requiera, evaluar el inmueble objetivamente y sugerir la venta. Además, es conveniente que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el precio y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si hay un acuerdo entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio establecido por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda ante los juzgados ejerciendo la actuación de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por eso, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un plazo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una vivienda en común. El inmueble pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay reticencia. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la extinción del inmueble, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como deudor ante el banco, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la extinción del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otros procesos de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en la declaración de la Renta.