Extinción de condominio hermanos

Extinción de condominio hermanos: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una estrategia adecuada: reconocer que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo pida, valorar la finca con rigor y sugerir la venta. Además, es recomendable que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el precio y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, es posible adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio correspondiente por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los juzgados ejercitando la actuación de división del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue liquidar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún motivo obstaculiza la venta o pone unas condiciones desproporcionadas, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy normal entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren un inmueble en común, por ejemplo. Una fórmula que permite que diferentes personas compartan la posesión de un un bien común que, pese a que no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada comunero en representación del coeficiente de posesión que le sea asignado. No obstante, pese a que no se concrete la parte que pertenece a cada propietario, la regulación actual establece que se presumirán iguales las cuotas, a menos que se estipule otra cosa en la escritura.

Cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento la segmentación de la finca, independientemente de su coeficiente, excepto cuando con la división, este dejará de servir para el uso al que está destinado. No obstante, la normativa refleja la opción de que se acuerde la no división del inmueble por un período concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se demarca si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de romper el condominio. Un proceso que puede realizarse ante notario cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por vía judicial cuando hay oposición. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria debe permitir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra sea considerado como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

No obstante, esta operación está siendo bastante compleja actualmente, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la partición del inmueble es una solución mucho más económica en comparación con otras operaciones de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.