Extinción de condominio herencia

Extinción de condominio herencia: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una estrategia adecuada: reconocer que el condominio se deberá separar cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar el inmueble con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los comuneros, es posible adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los juzgados ejercitando la actuación de separación de la finca para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que es reticente a vender sin ningún segmentación del inmueble por un período concreto de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda en común. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de romper la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay oposición. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo propietario o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la división del mismo.

Cuando se decide la división del condominio, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que aceptar el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra aparezca como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante compleja actualmente, ya que para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la extinción del condominio es una solución mucho más barata en comparación con otras operaciones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor establecido no se corresponde con el valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.