Extinción De Condominio Entre Hermanos

Extinción De Condominio Entre Hermanos: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una estrategia apropiada: reconocer que la copropiedad se tendrá que fraccionar cuando uno de los comuneros lo exija, valorar el inmueble objetivamente y sugerir la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se da un acuerdo entre los comuneros, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el valor fijado por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda ante los juzgados ejercitando la acción de segmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún fundamento impide la venta o pide unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy habitual entre herederos, parejas casadas y socios que compran una finca en común, por ejemplo. Una fórmula que permite que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede ser fragmentado físicamente, sí puede separarse de forma legal en “cuotas” que pertenecen a cada copropietario en representación del porcentaje de titularidad que le sea asignado. No obstante, aunque no se concrete la fracción que pertenece a cada comunero, la regulación vigente contempla que se supondrán iguales las partes, a menos que se refleje de otro modo en la escritura.

Cualquier comunero puede solicitar en cualquier momento la fragmentación del inmueble, sin importar su coeficiente, excepto cuando con la división, este dejará de servir para el uso para el que está destinado. Sin embargo, la legalidad contempla la facultad de que se pacte la no fragmentación del inmueble por un tiempo específico inferior a una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay desacuerdo. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en vez de los dos.

No obstante, esta operación está siendo bastante compleja en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del inmueble es una solución mucho más barata en comparación con otros procesos de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.