Extinción de condominio en IRPF

Extinción de condominio en IRPF: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planificar una estrategia apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los comuneros lo exija, evaluar la finca con rigor y proponer la venta. Además, es recomendable que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el valor y determinando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los comuneros, se puede adjudicar la finca a uno de ellos si paga el valor fijado por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los tribunales ejerciendo la acción de fragmentación del inmueble para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún fundamento impide la venta o fija unas cláusulas demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante normal entre herederos, matrimonios y socios que adquieren un inmueble juntos, por ejemplo. Un modelo que permite que diferentes personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, aunque no puede ser fragmentado físicamente, sí puede fragmentarse de manera legal en “cuotas” que se asignan a cada copropietario en representación del porcentaje de posesión que le sea asignado. No obstante, aunque no se concrete la fracción que corresponde a cada propietario, la regulación actual establece que se presumirán iguales las cuotas, salvo que se refleje de otro modo en la escritura.

Cualquier comunero puede pedir en cualquier momento la separación del inmueble, sin importar su coeficiente, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso para el que está dedicado. No obstante, la legislación contempla la facultad de que se pacte la no fragmentación del inmueble por un plazo concreto de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. El inmueble pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La fragmentación del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo propietario o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la división de la propiedad, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante compleja en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la partición del condominio es una vía mucho más económica comparándola con otros trámites de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.