Extinción de condominio código civil

Extinción de condominio código civil: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una estrategia apropiada: reconocer que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los comuneros lo pida, evaluar la finca con rigor y formular la venta. Además, es aconsejable que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los comuneros, se puede otorgar la finca a uno de ellos si paga el precio fijado por la cuota que tenía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejerciendo la actuación de división de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue liquidar con el precio de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que aquel que es reticente a vender sin ningún fundamento impide la venta o establece unas condiciones demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser condenado a abonar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, parejas casadas y socios que compran una finca en común, por ejemplo. Un modelo que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, pese a que no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que pertenecen a cada comunero en representación del porcentaje de titularidad que se le asigne. No obstante, aunque no se acuerde la fracción que corresponde a cada comunero, la legislación vigente contempla que se supondrán semejantes las cuotas, salvo que se estipule de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede solicitar cuando quiera la división de la finca, independientemente de su cuota, salvo cuando con la división, este dejará de servir para el uso al que está destinado. No obstante, la legalidad contempla la opción de que se pacte la no fragmentación del inmueble por un período concreto inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda en común. El inmueble es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando existe reticencia. La extinción del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra quede como titular de la deuda ante el banco, en vez de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante compleja en la actualidad, ya que para un banco un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más barata comparándola con otros trámites de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.