Exceso de adjudicación en extinción de condominio

Exceso de adjudicación en extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia apropiada: admitir que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar la finca objetivamente y plantear la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, se puede otorgar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento en los juzgados ejercitando la actuación de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún partición del inmueble por un período específico inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un proceso que puede realizarse ante notario cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay oposición. La fragmentación del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un solo propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que se haga por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la división del mismo.

Cuando se decide la división del condominio, se transfiere la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra quede como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más económica comparándola con otros procesos de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio establecido no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en la declaración de la Renta.