Disolución del condominio

Disolución del condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se tendrá que romper cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si existe acuerdo entre los copropietarios, es posible otorgar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio correspondiente por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda en los tribunales ejercitando la actuación de segmentación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el precio de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por eso, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pide unas condiciones demasiado exigentes, si se le demanda con una buena táctica, podrá ser condenado a abonar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante normal entre herederos, matrimonios y socios que compran un inmueble juntos, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que varias personas compartan la posesión de un un bien común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede fragmentarse de manera legal en “cuotas” que corresponden a cada comunero en representación del porcentaje de titularidad que le sea asignado. Sin embargo, aunque no se determine la parte que pertenece a cada comunero, la Ley actual contempla que se presumirán semejantes las partes, salvo que se estipule otra cosa en la escritura.

Cualquier copropietario puede solicitar cuando quiera la fragmentación del inmueble, independientemente de su coeficiente, excepto cuando con la división, este dejará de servir para el uso al que está dedicado. Sin embargo, la Ley recoge la posibilidad de que se pacte la no división del inmueble por un intervalo de tiempo específico inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa en común. El inmueble es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de romper la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe reticencia. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la división de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe aceptar el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra aparezca como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante compleja actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otras operaciones de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio establecido no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.