Disolución de condominio y adjudicación

Disolución de condominio y adjudicación: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica apropiada: admitir que el condominio se deberá separar cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar el inmueble con rigor y sugerir la venta. Además, es recomendable que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el precio y acordando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda ante los juzgados ejercitando la acción de segmentación de la finca para la ruptura del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún fundamento impide la venta o pide unas condiciones demasiado exigentes, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy frecuente entre herederos, matrimonios y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que permite que diferentes personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que corresponden a cada comunero en representación del porcentaje de titularidad que se le asigne. Sin embargo, pese a que no se determine la fracción que pertenece a cada propietario, la Ley vigente establece que se supondrán semejantes las cuotas, a menos que se disponga otra cosa en la escritura.

Cada copropietario puede solicitar en cualquier momento la fragmentación del inmueble, sin importar su coeficiente, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso para el que está dedicado. No obstante, la legalidad establece la facultad de que se acuerde la no división del inmueble por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de romper el condominio. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible extinguir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la división de la propiedad, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su aprobación. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra aparezca como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada actualmente, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una solución mucho más barata en comparación con otros procesos de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor establecido no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.