Para determinar la existencia de un vicio oculto, es necesario analizar cada caso de manera individualizada. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una manera forma teniendo en cuenta los perjuicios que ocasione en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es muy importante contar con consejo legal experto para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el periodo se haya terminado, no podremos reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente se ven cuando la persona ya se encuentra viviendo en el inmueble. Esto demuestra que la la vivienda no presenta las condiciones que el vendedor había especificado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de comprar una vivienda, constatamos que hay ciertos desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le proporcione una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Existen ciertos plazos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no para las viviendas de segunda mano que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las demandas por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se producen en una casa de segunda mano, el vendedor está obligado a subsanarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se originan con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de defectos cuya restauración es imprescindible para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por este motivo, es esencial realizar la reparación lo antes posible, ya que lo habitual es que el asunto vaya a más.
En cuanto a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los defectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, por lo general, se producen por instalaciones defectuosas por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los problemas vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede ocasionar grietas y desperfectos más graves, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de una mala ejecución o del uso de materiales de mala calidad.
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