Para evaluar la existencia de un vicio oculto, es preciso estudiar cada caso de manera individualizada. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una manera distinta en función de los perjuicios que ocasione en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es clave contar con asesoramiento legal especializado para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el plazo se haya terminado, no estaremos en disposición de reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que solamente se ven cuando la persona ya se encuentra residiendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no posee las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de adquirir una vivienda, constatamos que hay ciertos desperfectos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Existen ciertos periodos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay distintos plazos máximos tal como refleja la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos rigen para las viviendas de obra nueva pero no para las casas usadas que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una casa de segunda mano, el vendedor tiene la obligación de solucionarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades alquiladas? El plazo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de ocuparse de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se generan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya restauración es indispensable para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
Los defectos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la casa. Por esta razón, es fundamental llevar a cabo el arreglo lo antes posible, pues lo habitual es que el asunto empeore.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación eléctrica, los defectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se producen por instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en mal estado.
Pero también son habituales los problemas relacionados con una mala cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o de la utilización de elementos de baja calidad.
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