Para evaluar la existencia de un vicio oculto, es preciso analizar cada caso por separado. Puede darse el caso de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una manera distinta teniendo en cuenta los perjuicios que provoque en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es clave contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procesos, ya que, en caso de que el periodo se haya terminado, no estaremos en disposición de reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
Vecindia es uno de los mejores equipos judiciales para la reclamación de vicios ocultos, sin importar del tipo que sean. A lo largo de nuestra trayectoria profesional, nos hemos encargado de numerosos casos de estas características, en los que hemos tenido que luchar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a diferentes constructoras nacionales.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser identificados de un vistazo, sino que únicamente se destapan cuando la persona ya se encuentra residiendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no cuenta con las características que el vendedor había especificado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay determinados desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le proporcione una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Hay determinados periodos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos rigen para las construcciones de obra nueva pero no en el caso de las viviendas usadas que tengan más de 10 años. En casas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, comenzando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios se producen en una casa de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las propiedades alquiladas? El periodo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No existe una lista estricta de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se originan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de desperfectos cuya restauración es indispensable para garantizar la habitabilidad de el inmueble.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por eso, es esencial realizar el arreglo cuanto antes, ya que lo habitual es que el asunto empeore.
En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son frecuentes los problemas relacionados con una mala cimentación de la vivienda, lo que puede producir grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen originarse de una mala ejecución o de la utilización de elementos de mala calidad.
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