Demanda por vicios ocultos en vivienda

Demanda por vicios ocultos en vivienda. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser identificados de un vistazo, sino que solamente se destapan cuando la persona ya está residiendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no cuenta con las condiciones que el vendedor había especificado antes de la adquisición.

Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si tras comprar una vivienda, nos damos cuenta de que hay determinados fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le proporcione una solución. En este caso, tenemos dos opciones:

• La acción redhibitoria: se trata de romper el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el dinero entregado. Pero además, si se pone de manifiesto que el vendedor conocía los desperfectos, se le podrá reclamar una prestación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: consiste en pedir una reducción proporcional del valor que se abonó por la vivienda y que debe ser estimada por los peritos. En esta situación, no habría derecho a una indemnización complementaria

Qué hacer y plazo:

Existen ciertos periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay distintos plazos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de terminaciones: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos tiempos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las casas usadas que tengan más de 10 años. En casas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que presentarse antes de los 6 meses, comenzando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios se originan en una casa de segunda mano, el vendedor está obligado a subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves

Pero, ¿qué sucede en las casas de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.

Los más habituales

No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se producen con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya reparación es indispensable para garantizar la habitabilidad de el inmueble.

Los fallos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante habituales y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por esta razón, es esencial llevar a cabo el arreglo lo antes posible, ya que lo normal es que el problema empeore.

En lo que respecta a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en malas condiciones.

Pero también son habituales los defectos vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede originar grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser el resultado de un mal trabajo o del uso de elementos de mala calidad.