Para establecer la presencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada caso por separado. Puede darse el caso de que una misma particularidad pueda ser evaluada de una manera distinta según los perjuicios que ocasione en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es clave contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el periodo se haya terminado, no estaremos en disposición de reivindicar los vicios ocultos en la vivienda.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos judiciales para la reclamación de vicios ocultos, independientemente del tipo que sean. A lo largo de nuestra trayectoria laboral, nos hemos ocupado de numerosos casos de este tipo, en los que hemos tenido que luchar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a distintas constructoras españolas.
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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que únicamente se descubren cuando la persona ya está residiendo en la casa. Esto demuestra que la la propiedad no presenta las características que el antiguo dueño había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una casa, nos damos cuenta de que hay determinados fallos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le proporcione una solución. En estas circunstancias, existen dos opciones:
Existen ciertos plazos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos son válidos para las construcciones de obra nueva pero no para las casas de segunda mano que tengan más de una década. En casas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se originan en una vivienda de segunda mano, el vendedor está obligado a subsanarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las residencias de alquiler? El periodo es el mismo que para la adquisición de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de responder de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.
No hay una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se generan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es fundamental para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las cañerías de la vivienda. Por eso, es esencial realizar la reparación lo antes posible, pues lo habitual es que el asunto vaya a más.
En cuanto a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones en mal estado por el uso de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los problemas vinculados a una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede producir grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de una mala ejecución o de la utilización de materiales de baja calidad.
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