Demanda extinción de condominio

Demanda extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una táctica adecuada: admitir que la copropiedad se tendrá que separar cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar la finca con rigor y sugerir la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio fijado por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda en los tribunales ejercitando la acción de fragmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún motivo obstaculiza la venta o pide unas cláusulas desproporcionadas, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser condenado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy normal entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren un inmueble en común, por ejemplo. Un modelo que permite que varias personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, aunque no puede ser dividido físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que se asignan a cada comunero en representación del porcentaje de titularidad que le sea asignado. Sin embargo, pese a que no se especifique la fracción que pertenece a cada comunero, la regulación actual contempla que se presumirán semejantes las cuotas, salvo que se recoja otra cosa en la escritura.

Cada copropietario puede pedir cuando quiera la separación del inmueble, sin importar su cuota, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso para el que está destinado. Sin embargo, la Ley refleja la opción de que se pacte la no división de la propiedad por un período específico de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay oposición. La división del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible dividir el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción del inmueble, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en vez de ambos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante complicada en la actualidad, ya que para un banco un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la partición del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otros procesos de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor adjudicado no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.