El contrato de compraventa de un inmueble es el documento donde el titular de una casa se compromete a cederlo al comprador como contraprestación a un importe fijado. Un pacto jurídico bilateral y convenido en el que se requieren las voluntades de las dos partes de modo que pueda tener lugar la operación y la entrega del inmueble. No obstante, con la firma del documento no se produce la entrega del inmueble, sino que lo que se hace es pactar que luego tendrá lugar la entrega del mismo. Debe ser oficializado en escritura pública, tal como queda plasmado en el art. 1280 del Código Civil y referir la propiedad en cuestión, el número de finca y el Registro en el que se encuentra inscrito. Pero también es aconsejable incorporar otros datos para favorecer su identificación, como la referencia del catastro o la descripción que aparece en el Registro. Y si la propiedad incluye plaza de parking o trastero, entre otras prestaciones, no está de más dejarlo por escrito.
A continuación te damos algunos motivos por los que es aconsejable recurrir a un abogado para la confección y administración de contratos de compraventa:
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El contrato de compraventa es un acuerdo particular donde se reflejan los derechos y deberes tanto del propietario como del comprador. Está compuesto por diferentes estipulaciones y condiciones. Tienen que añadirse los datos tanto del propietario como del comprador, la confirmación del título de la propiedad, las especificaciones del inmueble, el precio de la venta, la fecha de entrega, los impuestos y pagos y las sanciones.
Principales puntos: el contrato tiene que recoger una reseña detallada de la propiedad y sus anexos, sus metros útiles, su localización e información sobre los elementos comunes. Además, deben reflejarse la información registral de la casa y las posibles cargas que la pueden gravar, y la situación de los pagos de impuestos y otros gastos.
Precio y reparto de gastos: también deberán recogerse todas las cláusulas de la compraventa, como el precio de la casa y el modo de pago, a quién corresponde cada gasto de la transacción o el momento de cesión de las llaves. Así como el intervalo para conceder la escritura pública, las cláusulas de subrogación de hipoteca si existiera y las sanciones que traería consigo si el contrato se incumpliera.
Escritura pública: aunque el contrato de compraventa haya sido firmado, el comprador no es titular legal hasta que el notario lo eleve a escritura pública. En ella se refleja la última verificación de el estado registral de la casa que tramita el notario así como la verificación de las deudas que gravan el inmueble. Así como el recibo de abono del IBI, los deberes fiscales originados de la compraventa, la sujeción a las cláusulas legales y deberes fiscales y el reparto de gastos de la operación.
Vender o comprar una vivienda puede implicar muchos más quebraderos de cabeza de los previstos. Aunque pueda parecer muy pesimista, lo cierto es que muchos contratiempos pueden eludirse. Por eso, es aconsejable contratar la asistencia de un abogado para disfrutar de asesoramiento a lo largo de todo el proceso de compraventa de un inmueble. Ciertamente, contratar este tipo de asesoramiento implica un gasto, pero también te resultará de mucha ayuda para evitar muchos imprevistos y tener la posibilidad de responder mejor a ellos.
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La Ley de Propiedad Horizontal recoge la posibilidad de que los propietarios de una comunidad de vecinos puedan impugnar los acuerdos adoptados en Junta. Concretamente, en el art. 18 se contemplan aquellos casos en los que podemos acudir a los Tribunales de Justicia por este motivo: cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando sean gravemente lesivos para los intereses de la comunidad a favor de uno o varios propietarios y cuando causen daños a un propietario que no está obligado por ley a soportarlo o que se haya incurrido en un abuso de derecho a la hora de aprobar el acuerdo.
Nuestro cliente, propietario de un local comercial, pretendía instar la nulidad de un acuerdo adoptado en una Junta General Extraordinaria celebrada por su Comunidad de Propietarios. El mismo acordaba lo siguiente: “Se acuerda que al objeto de evitar estas discusiones y exigir futuras responsabilidades, quede prohibido que los propietarios de los locales modifiquen el estado actual del exterior del inmueble, instalen estructuras que perjudiquen los petos y cualquier instalación que afecte a la impermeabilización de la cubierta. Cualquier actuación que se realice debe ir con la previa autorización de la Comunidad de Propietarios”.
