Acuerdo Extinción De Condominio

Acuerdo Extinción De Condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica apropiada: reconocer que el condominio se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo exija, valorar el inmueble objetivamente y proponer la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el valor y determinando quién se hará responsable de los costes hasta que se venda.

Si se da un pacto entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor fijado por la cuota que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los tribunales ejercitando la actuación de fragmentación de la finca para la ruptura del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los interesados. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue liquidar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún motivo impide la venta o pide unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy usual entre herederos, parejas casadas y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. No obstante, pese a que no se concrete la fracción que corresponde a cada comunero, la legislación actual establece que se supondrán iguales las partes, salvo que se disponga de otro modo en la escritura.

Cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento la fragmentación de la finca, sin importar su cuota, excepto cuando con la división, este dejará de servir para el uso al que está dedicado. Sin embargo, la legislación establece la facultad de que se pacte la no fragmentación de la propiedad por un tiempo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa a medias. El inmueble es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los propietarios pueden decidir de fragmentar el condominio. Un procedimiento que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando existe enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible dividir el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la división del condominio, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra quede como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otros procesos de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor adjudicado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.