Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una señal para la compraventa de un inmueble y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la legislación vigente está de tu lado, pudiendo acudir a los juzgados para exigir la indemnización por el incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es importante que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se encargará de mandar un burofax a la otra parte indicando el incumplimiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora atiende la solicitud, el problema puede acabar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no conseguimos llegar a un acuerdo, se emprenderá la vía judicial mediante proceso monitorio en el que se pedirán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén solicitando. Si el importe supera los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora continúa sin responder al pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero previamente establecida. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo establecido y por un valor concreto. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no conlleva la compraventa, sino que su objetivo es garantizar que el comprador quiere comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora aporta una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que el comprador finalmente determine no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero entregado. Si, en cambio, es la parte vendedora la que finalmente decide no vender, deberá reintegrar al comprador la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su quebrantamiento y garantizar la operación.
Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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