Procedimiento judicial extinción de condominio

Procedimiento judicial extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una estrategia apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que separar cuando uno de los comuneros lo exija, valorar el inmueble con rigor y proponer la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el valor y determinando quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se da un pacto entre los comuneros, es posible adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio correspondiente por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejercitando la actuación de separación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún segmentación del inmueble por un intervalo de tiempo específico inferior a una década, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de extinguir la copropiedad. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando existe desacuerdo. La división del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un solo comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede dividir el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la segmentación del mismo.

Cuando se decide la división de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, el banco tiene que consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra quede como titular de la deuda ante el banco, en vez de ambos.

No obstante, esta operación está siendo bastante complicada actualmente, ya que para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del condominio es una solución mucho más barata comparándola con otros trámites de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.