Plusvalía disolución condominio

Plusvalía disolución condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una estrategia apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que romper cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar la finca objetivamente y formular la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se llega a un pacto entre los copropietarios, se puede adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el valor fijado por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento en los tribunales ejercitando la acción de segmentación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún partición del inmueble por un intervalo de tiempo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una casa a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de fragmentar el condominio. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay reticencia. La segmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible extinguir el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción de la propiedad, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante el banco, en lugar de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante compleja actualmente, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la partición del inmueble es una vía mucho más barata en comparación con otras operaciones de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.