El art. 1544 del Código Civil establece que «en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto». Así pues, es obligación del contratista la obtención de un resultado perfecto, sin defectos de ejecución, en los plazos y condiciones fijados.
Si se incumplen estas obligaciones, el comitente tendrá derecho a ser resarcido de los perjuicios, tal como se establece en los arts. 1100 y 1101 del Código Civil, comprendiendo tanto el daño efectivo como el lucro cesante. Pudiendo la parte perjudicada elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Pero si el cumplimiento fuera imposible, también podrá pedir la resolución incluso después de haber escogido el cumplimiento.
Además, en algunos casos puede ocurrir que las obras se paralicen. En estas situaciones es posible pedir la resolución del contrato de compraventa y el reembolso e las cantidades entregadas a cuenta, siempre y cuando se tenga la completa seguridad de que la empresa constructora va a incumplir su obligación de entrega. Pudiendo interponerse la demanda incluso antes de que se haya cumplido el plazo previsto de entrega.
Eso sí, el Tribunal Supremo establece que el mero retraso no tiene efectos resolutorios sobre el contrato de obra si no se frustra el fin práctico o finalidad económica del mismo. Con lo cual, no todo incumplimiento del plazo de entrega por parte de la promotora inmobiliaria implica necesariamente la resolución del contrato de compraventa sino que el incumplimiento debe ser «grave» y «esencial».
Si la promotora de la obra incumple sus obligaciones, lo que debemos hacer es exigirle la resolución del contrato y la devolución de las cantidades abonadas a cuenta a través de un burofax para que quede constancia al respecto en el caso de que tengamos que iniciar un procedimiento judicial.
Si el incumplidor no responde a nuestras reclamaciones, pero no queremos ir a juicio y preferimos agotar primero la vía amistosa, podemos contratar los servicios de un mediador que decida y acerque a las partes. Si todo va bien, todo terminará con un nuevo pacto vinculante entre ambas partes.
Pero si no se llega a un acuerdo, podemos acudir al Acto de Conciliación, que consiste en presentar un escrito ante los juzgados, solicitando que la otra parte admita judicialmente el incumplimiento del contrato de obra o los errores en su incumplimiento.
La cuestión es que la vía amistosa rara vez suele ser la solución. Lo normal es que estas situaciones terminen resolviéndose a través de la vía judicial, para lo cual es necesario interponer una demanda por incumplimiento de contrato de obra. La resolución del contrato impone la necesidad de volver a la situación anterior a la firma del mismo, lo cual obliga a la constructora o promotora a devolver las cantidades abonadas a cuenta. Pero además, es posible pedir daños y perjuicios por incumplimiento siempre que puedan acreditarse a través de cualquier medio válido.
En función del importe de las cantidades reclamadas se celebrará un juicio verbal u ordinario.
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