¿Qué es coeficiente de propiedad horizontal?

¿Qué es coeficiente de propiedad horizontal?

Qué es coeficiente de propiedad horizontal: por definición el coeficiente de propiedad se refiere sólo y exclusivamente a la superficie útil de cada parcela separada, es decir, se corresponde con el porcentaje de la propiedad privada inscrita en el registro de la propiedad respecto del conjunto del edificio. La suma de estos coeficientes debe resultar siempre el 100%.

Es habitual confundir este concepto con el coeficiente o comúnmente conocida cuota de participación, al que se hace referencia en la Ley de Propiedad Horizontal, donde se toman en cuenta, además de los metros de superficie útil, locales, trasteros y algunas circunstancias particulares del inmueble en cuanto a su disposición y uso.

Por ello para el cálculo de este segundo porcentaje no sólo se tiene en cuenta la superficie de metros útiles y metros construidos, se valoran aspectos subjetivos. Esta cuota de participación suele venir establecida desde la constitución de la comunidad, habitualmente por el promotor.

No obstante, puede que a lo largo de los años el edificio vaya adquiriendo nuevos servicios o estancias no contempladas en el título constitutivo y que ello pueda dar lugar a un disfrute mayor para unos propietarios que para otros.

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¿Qué es coeficiente de propiedad horizontal?: ejemplos

A modo de ejemplo, puede darse el caso en que se apruebe la instalación del ascensor. Este acuerdo según el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por norma general, requiere mayoría simple. Sin embargo, en algunos casos, cuando se invoca el artículo 10.1 b), el legislador indica claramente que la instalación “no requerirá de acuerdo previo de la Junta de propietarios, implique o no modificación del título constitutivo”.

Es decir, pese a conocer que esto afecta a la configuración del edificio, deja inadvertido este hecho y sigue diciendo que serán obligatorias las obras para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo.

Esta facultad crea controversia en las Comunidades de Propietarios porque para la modificación del titulo constitutivo y los estatutos es necesario un acuerdo unánime, y esta salvedad es la excepción que va a provocar un cambio que normalmente aporta valor a los propietarios de los pisos más altos, y deja en las mismas condiciones a los propietarios de los bajos.

En estos casos cada comunero contribuirá conforme a su cuota de participación. Lo más recomendables es que se trate en junta esta desigualdad, y se llegue a un acuerdo para eximir o minorar el coste de la derrama conforme al uso racional del ascensor, es decir, proporcional a cada altura.

Tratar este aspecto en junta es fundamental, dado que, de no estar conforme con el resultado por no haberse obtenido la unanimidad necesaria, se podrá acudir al juez para que determine el reparto más justo en cada caso concreto.

¿Qué es coeficiente de propiedad horizontal?: Sentencia de 20 de octubre de 2010

Tal es la controversia que nuestro Tribunal Supremo se pronuncia en su Sentencia de 20 de octubre de 2010, y confirma que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, aun cuando existan en los estatutos cláusulas de exención de la obligación de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor. Dice así:

“Declaramos que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble.”

A modo de resumen, contempla que se podrá regular en los estatutos la exención para determinados vecinos del pago de los gastos ordinarios como son los correspondientes al mantenimiento del ascensor, pero no para el pago de la instalación o renovación del mismo por tratarse de un gasto extraordinario que supone una mejora para el edificio y su revalorización.

Por lo tanto, y para concluir con una respuesta a la cuestión más habitual sobre este tema en el despacho: ¿Es posible una distribución de gastos diferente al coeficiente de propiedad horizontal para un caso concreto?

Pues bien, establecido este asunto como punto en el orden del día y habiendo mediado un debate que culmina con el acuerdo unánime, se podrá acudir al Registro de la Propiedad para inscribir y hacer válida la reestructuración de cuotas. De esta forma se aplica una cuota de participación distinta que contiene un componente subjetivo adicional y que quedará así determinada con efectos para futuros propietarios del edificio.

Autor: Isabel Alonso