Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para apartamentos turísticos

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para apartamentos turísticos

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para apartamentos turísticos. En lo que respecta a los apartamentos turísticos, la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha generado un importante impacto tanto a nivel legal como social.

Si para para regular los alquileres turísticos en sus edificios, antes se requería la unanimidad, desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019, las comunidades de propietarios cuentan con mayor libertad para ello, pudiendo limitar o condicionar dicha actividad simplemente con el respaldo de una mayoría cualificada de los propietarios.

Una medida surgida ante la necesidad de armonizar el uso residencial de los inmuebles con el aumento de la demanda turística, y, al mismo tiempo, preservar la convivencia y los intereses comunitarios.

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Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para apartamentos turísticos. ¿Qué normativa sectorial deben cumplir los apartamentos y viviendas turísticas?

Tanto los apartamentos como las viviendas destinadas al alquiler turístico deben cumplir con una serie de requisitos normativos establecidos por las Comunidades Autónomas.

Además, de cumplir con normativas de seguridad, urbanismo, accesibilidad y sanitarias, deben obtener la licencia municipal correspondiente, disponer de cédula de habitabilidad y mantener unas óptimas condiciones de higiene.

¿La comunidad puede prohibir el alquiler turístico o sólo limitarlo?

Aunque la ley no especifica de manera expresa la prohibición del alquiler turístico, sí permite limitarlo, lo que ha generado diversas interpretaciones. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha sugerido que la limitación puede implicar una prohibición absoluta, aunque esta interpretación aún se encuentra sujeta a debate judicial.

¿Cuántos votos se necesitan para que la comunidad límite que las viviendas se destinen al alquiler turístico?

Según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), cualquier acuerdo destinado a limitar o condicionar el alquiler turístico en una comunidad de propietarios requiere del voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Una mayoría cualificada que resulta esencial tanto para restringir la actividad como para establecer cuotas especiales de gastos comunes relacionadas con esta modalidad de uso. Garantizando que las decisiones adoptadas reflejen un consenso significativo entre los propietarios y equilibrando los intereses individuales con los colectivos dentro de la comunidad.

¿El acuerdo de limitación del uso turístico tiene efectos retroactivos?

Los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios para limitar el alquiler turístico no tienen efectos retroactivos. Esto significa que no afectan a los propietarios que ya estuvieran utilizando sus viviendas con fines turísticos antes de la adopción del acuerdo comunitario. Con lo cual, los derechos adquiridos por estos propietarios quedan protegidos siempre que cumplan con los requisitos administrativos legales.

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para apartamentos turísticos: ¿Qué ocurre si en el título constitutivo ya viene establecida la prohibición del alquiler turístico?

Si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios ya prohíben expresamente el alquiler turístico, la comunidad puede tomar medidas para que esta prohibición se cumpla de manera efectiva. En estos casos, las disposiciones existentes en los documentos constitutivos son vinculantes y no necesitan de la aprobación de nuevos acuerdos para ser aplicadas.

Sin embargo, cuando los estatutos no contemplan esta prohibición de manera explícita, la comunidad puede decidir incluir cláusulas adicionales mediante acuerdo comunitario, que requiere el voto favorable de una mayoría cualificada de propietarios.

¿Cómo realizar la inscripción del acuerdo de limitación en el Registro de la Propiedad?

Para que un acuerdo de la comunidad de propietarios tenga plena validez y efectos vinculantes para todos los propietarios y terceros interesados, es necesario seguir un proceso específico de inscripción en el Registro de la Propiedad.

• Primero, el acuerdo debe ser elevado a escritura pública por un notario, quien certifica su contenido y la voluntad de los propietarios que lo respaldan.
• Posteriormente, esta escritura pública debe ser presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble donde se encuentra la comunidad.

De esta forma, se garantiza la validez del acuerdo, lo que quiere decir que cualquier persona interesada puede acceder a la información sobre las limitaciones establecidas respecto al alquiler turístico.

Pero además, tiene una doble función. Y es que el acuerdo inscrito será oponible frente a terceros, lo que significa que los futuros compradores estarán sujetos a las restricciones acordadas aunque no hayan participado en la decisión original.

¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuota de gastos comunes?

Según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios puede establecer cuotas especiales de gastos comunes para los pisos de alquiler turístico, pudiendo incrementar la participación en los gastos comunes hasta un máximo del 20% sobre las cuotas ordinarias.

De esta forma, es posible destinar cierta cantidad a compensar los gastos adicionales que pueden surgir debido al uso turístico de las viviendas, como el mayor desgaste de las zonas comunes, el uso intensivo de servicios como agua o electricidad y la necesidad de un mantenimiento más frecuente.

Acción de cesación de actividades no permitidas por la comunidad de propietarios

Si a pesar de la prohibición, hay un propietario que insiste en llevar a cabo actividades de alquiler turístico en contra de los acuerdos adoptados por la comunidad, esta última puede tomar medidas legales para cesar dichas de la finca.

Por ejemplo, detener inmediatamente las actividades no permitidas y, eventualmente, una demanda judicial de cesación para poner fin a dichas prácticas de manera definitiva.