Escritura de División Horizontal de un edificio antiguo: la división horizontal es un procedimiento que consiste en dividir una propiedad en inmuebles independientes registralmente, cada uno de los cuales cuenta con una cuota de participación acorde a la superficie que ocupa dentro de la comunidad y de su propia referencia catastral, como resultado de dicha división.
La estructura de una finca se modifica cuando se lleva a cabo una división horizontal, dando lugar a varias partes indivisibles a partir del edificio original. La organización puede llevarse a cabo en parcelas que se realizaría en horizontal o en niveles, que sería vertical.
La propiedad horizontal hace referencia a un inmueble que tiene una comunidad de propietarios y que dispone de zonas privadas donde residen los propietarios y zonas comunes, que es donde empieza la división horizontal. Es desde donde se crea un documento que recoge cuáles son las zonas de las que se es copropietario y cuáles son las privadas. Así pues, las personas que viven en una finca de propiedad horizontal son doblemente propietarios, pues son propietarios de su piso y, al mismo tiempo, de parte del edificio.
Pero la división horizontal también puede darse de otras formas como una vivienda en la que se ha llevado a cabo una reforma integral. Para ello, es necesario el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios y solicitar un permiso de obras. Y también puede hacerse en aquellos casos en los que tengamos una casa en la que únicamente se necesite la aprobación de la licencia de obra mayor y la cédula de habitabilidad.
Todo ello queda sujeto a la Ley 49/1960, con fecha 21 de julio, que hace referencia a la propiedad horizontal y apoyada en otras normativas como la Ley del Suelo y la jurisprudencia relacionada con el caso.
La Escritura de División Horizontal es un documento jurídico en el que se recoge toda la información vinculada al inmueble, como los elementos comunes y privativos. Pero también se recoge la manera en la que se organiza la propiedad. Cuenta con los estatutos de la comunidad y el listado de los elementos comunes y privativos. Además, hay que mencionar el coeficiente de participación de cada propietario en proporción a la totalidad de la finca.
Para redactar este documento, es obligatorio cumplir las siguientes condiciones:
Para hacer la declaración de la división de propiedad horizontal de una vivienda o de un edificio, es necesario inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La división horizontal es un trámite que tiene que ser realizado por un notario, que será el que se ocupe de redactar las escrituras correspondientes. Además, puede que únicamente haya que hacer algunas modificaciones en las escrituras existentes para llevarlas posteriormente a la Dirección General del Catastro y al Registro de la Propiedad.
Los documentos que requerirá el notario dependen de cada caso en concreto, pero lo normal es que sean los siguientes: autorización administrativa, solicitud a la Junta, aprobación de los propietarios afectados, las nuevas cuotas de participación, título de propiedad, licencia de obras, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificado de obra nueva, descripción del inmueble, plano descriptivo de la finca, descripción de los elementos privativos, licencia de primera ocupación, licencia de división horizontal, reservas de derechos, licencia de división horizontal, reservas de derechos, estatutos de la comunidad, acta final de obra, nota del Registro de la Propiedad, Escritura de obra nueva y división horizontal, valor y ficha catastral, recibo del impuesto de bienes inmuebles y tasación inmobiliaria.
Los tipos de división horizontal van acordes a cada tipo de finca y son los siguientes:
Cuando se quiere dividir una vivienda antigua, es necesario que se cumpla con la legislación actual, siendo el único requisito indispensable que se pueda demostrar que ya funcionaba como dos viviendas. No se requiere un proyecto de división, sino un certificado técnico que demuestre las superficies de cada vivienda después de realizar las mediciones correspondientes, Es el caso de algunas viviendas unifamiliares que se dividen en la parte de arriba y de abajo.
Para dividir un local, es necesario llevar a cabo un proyecto para pedir la licencia en el ayuntamiento. Pero si se trata de locales independientes que ya estaban en funcionamiento, pero no estaban separados registralmente, puede realizarse la división mediante un certificado técnico. No es necesario justificar la actividad, pero sí cumplir determinados requisitos relacionados con el uso comercial. Por eso, lo ideal es realizar un estudio de viabilidad para cerciorarnos de que reúne las condiciones legales necesarias.
En la casa de los edificios antiguos, tenemos dos opciones, si las unidades que se quieren dividir legalmente ya se encuentran divididas materialmente o no. Si no lo están, es necesario llevar a cabo un proyecto, pero si ya lo están, puede utilizarse un certificado técnico.
Para dividir un piso en dos apartamentos, es necesario llevar a cabo un proyecto y pedir una licencia en el Ayuntamiento. Los dos apartamentos tienen que cumplir con la legalidad vigente si el piso original no la cumpliera. Entre las leyes que debe cumplir se encuentran las Normas de Habitabilidad Autonómicas y el Código Técnico de la Edificación.
Sin embargo, una casa antigua que ya se encuentra físicamente dividida en pisos, donde hay una vivienda por planta, únicamente tiene que acreditarlo. Esta acreditación tiene que ser realizada por un técnico competente para que emita un certificado de superficie donde se refleje la superficie de cada vivienda y las zonas comunes.
Es la que se produce en aquellos edificios que ocupan una porción diferente de la parcela. Es el caso de los chalets adosados o pareados, pero también de los edificios que se dividen y ocupan una parcela indivisible.
Cuando se construye un edificio nuevo en el que es necesario llevar a cabo una división horizontal, el proyecto tiene que presentarse ante un notario. Pero antes de la construcción, es posible llevar a cabo una división horizontal en construcción. Al hacer esta división hay que confirmar la construcción del edificio cuando finalice.
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